Sale & Leaseback : libérer des liquidités stratégiquement

Le « Sale & Leaseback » (ou cession-bail) s'avère être une solution intéressante à considérer par les entreprises propriétaires de leurs murs.

Les avantages du dispositif :
? Débloquer des liquidités pour investir dans l'appareil productif,
? Bénéficier d'une plus grande flexibilité opérationnelle,
? Améliorer les ratios financiers de l'entreprise,
? Transférer certains CAPEX au futur bailleur,
? Négocier un contrat de location avec des engagements définis dans le temps,
? Simplifier le processus en cas de cession de l'activité.

Pour les chefs d'entreprises et directeurs administratifs et financiers (DAF) qui souhaitent disposer d'un apport de liquidités à court terme et plus encore de ne plus s'encombrer de la gestion coûteuse et chronophage d'un bien immobilier, le dispositif de Sale & Leaseback (ou cession-bail) mérite d'être mis en lumière.

Il consiste, rappelons-le, pour une entreprise propriétaire de ses locaux à vendre son actif immobilier à un investisseur tout en continuant à l'exploiter en tant que locataire. Le climat conjoncturel actuel se prête tout particulièrement à la mise en place de ce type d'opérations. Le remboursement des Prêts garantis par l'Etat (PGE) impose en effet à de nombreuses entreprises de rechercher des marges de manoeuvre financières à courte échéance et dans un contexte de hausse générale des taux d'emprunt. Une gestion non optimisée du parc immobilier d'une entreprise, quelle que soit sa taille, peut contribuer à aggraver la situation comptable de celle-ci dans des proportions parfois alarmantes.

Les entreprises propriétaires de leurs actifs immobiliers sont nombreuses, notamment dans le secteur industriel et logistique (plateformes, usines, ateliers, etc.) et la possession d'actifs immobiliers peut vite s'avérer un gouffre financier préjudiciable à leur bon fonctionnement. Dans une telle situation, le dispositif Sale & Leaseback peut s'avérer bénéfique. En cédant ses actifs immobiliers à un tiers, le dirigeant d'entreprise va pouvoir débloquer de la trésorerie sans perturber l'exploitation et la réinvestir dans le développement de la société. Le « Sale & Leaseback » libère l'entreprise des dépenses coûteuses affectées au bâtiment concerné (travaux de mise en conformité liés au Décret tertiaire, remplacement des gros équipements, etc.).

Ce mécanisme contribue à l'amélioration des ratios financiers de l'entreprise en augmentant ses capitaux propres et réduisant son taux d'endettement. Le chef d'entreprise disposera alors d'une meilleure visibilité pour gérer son BFR (Besoin en fonds de roulement) en transférant, d'une part, au nouveau bailleur des CAPEX substantiels et, d'autre part, en attribuant dans le bail les charges d'exploitation qui resteront à sa charge et celles qui seront prises en charge par le nouveau propriétaire.

Anticiper avec le futur bailleur

Il convient néanmoins de ne pas réaliser une opération de Sale & Leaseback dans la précipitation. Les conditions de cession (fixation d'un prix de vente optimal et négociation d'un loyer raisonnable) doivent faire l'objet d'une étude attentive, tout comme les responsabilités de chacune des parties prenantes concernant la gestion et l'entretien de l'actif immobilier en question.

A ce titre, il est important de faire jouer la concurrence, autant que possible, entre investisseurs prêts à se porter acquéreur de l'actif immobilier mis en vente. La négociation réussie d'un Sale & Leaseback passe aussi par l'identification des risques pouvant survenir pour le futur locataire. La détermination en amont de la nature des travaux nécessaires pour une exploitation pérenne du site devrait permettre de minimiser les mauvaises surprises pouvant survenir ultérieurement.

Il convient également de faire appel à des experts techniques pour s'assurer de la bonne réalisation des diagnostics et de la détection de CAPEX futurs. Dans ce contexte, la sollicitation de conseils spécialisés en immobilier d'entreprise est indispensable afin de s'assurer que l'opération puisse se réaliser dans les meilleures conditions possibles pour l'entreprise qui déciderait de mettre en place ce dispositif.

Dans tous les cas, la mise en place d'un Sale & Leaseback permet aux dirigeants de libérer du temps et des moyens pour se concentrer sur la gestion opérationnelle de la société. En cas de rapprochement avec une autre entité ou de cession du fonds de commerce, le fait de ne pas être propriétaire de son parc immobilier simplifiera également les transactions.