L'immobilier d'entreprise devient-il un levier financier ?

Est-il encore possible d'optimiser ses dépenses immobilières ? Et quels sont les bons coups à jouer ? Depuis la crise sanitaire et en ces temps particuliers d'optimisation de budget et d'essor du télétravail, de nombreuses directions financières commencent à prendre la mesure de leurs coûts immobiliers. Elles revoient leurs priorités et pilotent des réflexions transversales avec les directions des ressources humaines pour concilier qualité de vie et rentabilité. La raison : l'immobilier est le deuxième poste de dépense des entreprises, après la masse salariale.

Selon les indicateurs publiés par BureauxLocaux en janvier 2022, qui prennent le pouls de la demande en bureaux, commerces et entrepôts partout en France, le marché de l'immobilier d'entreprise reprend des couleurs. C'est notamment le cas en Ile-de-France où les recherches ont retrouvé leur niveau d'avant crise et où les loyers affichés se sont légèrement contractés sur un an. Tout en haut du classement, le 8e arrondissement de Paris affiche un loyer moyen de bureaux de 600 €/m²/an sur BureauxLocaux. Certains arrondissements affichent des loyers moyens inférieurs à 400€/m²/an, le 18earrondissement par exemple (370€/m²/an) est plus abordable. « A Paris, ce sont les arrondissements les plus centraux qui progressent le plus en 2021, à l'image du 4ème arrondissement. Plus 46% de croissance des recherches en 2021 après une baisse de 20% en 2020 », commente Antoine Amant, directeur du développement au sein de BureauxLocaux, plateforme qui a enregistré depuis janvier 2020 plus de 8 millions de recherches immobilières d'entreprises. La tendance haussière au second semestre 2021 se vérifie également en première et deuxième couronne. « Nous assistons à un retour des recherches sur la partie croissant ouest (+20% en 2021), à Boulogne Billancourt, Asnières, Levallois où les loyers moyens se situent plutôt autour de 300-350€/m²/an pour de beaux produits sur notre plateforme », ajoute Antoine Amant. En deuxième couronne, les 5 villes où les recherches ont le plus progressé en 2021 sont Saint-Germain-en-Laye (210€/m²/an en moyenne), Bussy Saint Georges (175€/m²/an en moyenne), Torcy, Evry et Serris.

Des mesures d'accompagnement

Si les marges de manoeuvre sur les prix semblent limitées, des mesures d'accompagnement peuvent toutefois être envisagées. « Avant la crise, une entreprise qui s'engageait sur un bail 3-6-9 mois pouvait négocier une franchise de loyer équivalente à trois mois, soit un mois par année ferme. Cette pratique de marché a évolué pendant la crise. C'est le retour que nous avons à Paris, où les propriétaires ont été plus conciliants sur les mesures d'accompagnement avec une participation aux travaux ou des franchises plus élevées, de l'ordre de 1,5 ou 2 mois par année ferme d'engagement », avance Antoine Amant. Si une entreprise signe pour six ans, il est possible aujourd'hui de ne pas payer de loyers pendant environ neuf mois, ce qui a évidemment un impact important sur les comptes.

Relocalisation des bureaux en périphérie

Pour réduire leurs coûts, les directions financières peuvent envisager des solutions plus radicales, comme Doctolib qui a implanté en 2020 sa deuxième antenne nationale à Nantes. Une façon d'attirer et de fidéliser de nouveaux collaborateurs et d'offrir un nouvel environnement de travail. « En plus de la qualité de vie, les entreprises trouvent des potentiels d'arbitrage financier en région. On le sait, à taille d'équipe équivalente, le budget dédié à l'immobilier peut être divisé par deux entre un choix d'implantation à Paris et dans une grande métropole régionale. L'enjeu est de bien arbitrer en fonction du bassin d'emplois et de la proximité clients », analyse le directeur du développement de BureauxLocaux.

Si les recherches de bureaux en région ont augmenté de 20% l'année passée, les valeurs locatives n'en demeurent pas moins attractives. « Seules Lyon et Bordeaux dépassent les 200€ /m²/an de loyer moyen affiché, soit 2,5 fois moins que dans la capitale. Néanmoins les loyers prime pour les plus emplacements et les plus beaux actifs peuvent largement dépasser les 300€/m²/an dans les plus grandes métropoles. On retrouve alors plutôt le niveau de loyer moyen de la 1ère couronne francilienne », relève Antoine Amant.

Les villes adossées aux grandes métropoles (St-Herblain avec Nantes, Mérignac avec Bordeaux et Villeurbanne avec Lyon) affichent les plus belles croissances des recherches sur BureauxLocaux en 2021, accompagnées de villes secondaires (Reims +20%, Tours +50%) bien reliées à la capitale, et qui restent très attractives en termes de loyer de bureaux. « Quand vous payez 800 euros le mètre carré par an pour un très bel actif dans le 8e arrondissement de Paris, un bien en location haut-de-gamme se situera à Nantes, Lyon et Bordeaux autour de 300 /350 euros », conclut Antoine Amant.