Charges locatives : les écueils à éviter

Mal évaluer les provisions pour charges

Le poste immobilier est le second après la masse salariale. Or l'ajustement des provisions sur charges constitue un point essentiel dans la maîtrise des dépenses immobilières. " Une estimation erronée des provisions impacte directement les flux de trésorerie ", constate le cabinet de conseil Lowendalmasaï dans sa première étude portant sur les charges locatives des immeubles de bureaux en Ile-de-France. Ainsi une surestimation des provisions peut amputer le BFR de flux allant jusqu'à 30 %. A contrario, une sous-estimation peut entraîner un besoin important en trésorerie.

Choisir le mauvais type d'immeuble

Selon Lowendalmasaï : " Contrairement aux apparences, les immeubles haussmanniens et les immeubles construits dans les années 2000 présentent (...) des taux de charges plus intéressants ". Les immeubles de grande hauteur (IGH) ou labellisés affichent en effet un niveau de charges locatives plus élevé (respectivement 22 et 28 % de la dépense) du fait d'un montant de loyer impacté par le coût de la construction.

Manquer de vigilance sur les conditions de prise à bail

La hausse des charges devrait reprendre en 2016 avec, notamment, l'avancement de la réglementation thermique des bâtiments et les mises aux normes de l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. " Il est donc essentiel d' être vigilant sur les conditions de prise à bail et de bien négocier son contrat ", avertit le cabinet conseil. " La notion de loyer facial est devenue largement insuffisante pour évaluer de façon efficace les coûts liés à l'implantation et pour prendre la bonne décision lors du choix entre plusieurs alternatives ", précise Laurence Piloz, business manager chez Lowendalmasaï.