IFRS 16, immobilier et contrats de location inscrits au bilan : preneurs, PREPAREZ-VOUS !

Cette norme doit s'anticiper en raison de sa portée sur le bilan, la dette et les covenants. Tel est l'avertissement récurrent dispensé par différents experts, sollicités sur le cas d'une ETI, locataire, de ses bureaux par exemple.

Objectif de ces lignes : dresser la liste des principaux impacts de la norme IFRS 16, en s'intéressant au seul poste immobilier, côté entreprises locataires. Siège, bureau, usine, stockage, magasin... l'immobilier est un poste très conséquent pour les entreprises, quel que soit le secteur. Les conséquences de cette norme, qui vise plus largement tous types de biens (mais exclut par exemple les locations portant sur de faibles montants), s'y mesurent donc plus aisément. Avec une entrée en vigueur pour 2019, bien des entreprises concernées négligent de s'y préparer. Une légèreté très française.

Inventaire et droit d'utilisation

" Le reproche adressé à la précédente norme était de permettre un choix trop manipulable des contrats de location à retraiter " , précise Laurence Malès, CAC, fondatrice de DyLeaM et intervenante dans les formations DFCG. " La nouvelle norme, qui vise tous les contrats de location, considère comme tel tout acte qui transfère du bailleur au preneur le droit de contrôler l'utilisation du bien. " Une condition essentielle, à étayer. Sur la durée du contrat, ce droit d'utilisation du bien repose sur deux critères. En premier lieu, l'obtention de la quasi-totalité des avantages économiques liés à cette utilisation - sous-location du bien, possibilité de vendre ses produits dans ledit local -, indépendamment de la propriété. En second lieu, le droit d'en diriger l'utilisation. Appliqués à l'immobilier, ces critères signifient, schématiquement, que le propriétaire légal ne peut influer sur l'usage commercial du bien, ni exproprier "facilement" le locataire. Pour Laurence Malès, " en matière immobilière, on trouvera bien souvent un contrat de bail classique, donc une location au sens d'IFRS 16. Certains contrats plus complexes peuvent requérir un oeil extérieur, notamment pour apprécier cette notion de droit d'utilisation " .

L'audit devra aussi s'intéresser de près à la notion de "bien identifié". C'est en tout cas l'un des points de vigilance signalé par Benoît Lebrun, associé KPMG et vice-président des études comptables CNCC : " Dès lors, le contrat qui prévoit un droit de substitution, tel qu'un changement d'étage, peut être qualifié de contrat de service. "

Pour bon nombre d'entreprises, le recensement de l'immobilier ne sera pas l'étape la plus chronophage

Traitement comptable et durée d'utilisation

Cette notion de bien identifié s'appréciera d'ailleurs au regard du critère évoqué plus haut : la pleine maîtrise de l'utilisation du bien loué. Emmanuel Paret, associé KPMG et directeur de la doctrine comptable, évoque " les entreprises qui ont recours à un contrat de location avec un entrepôt de marchandises où on ne loue pas 100 % d'un volume " : " C'est une location partielle de mètres cubes. Sous IFRS, c'est un contrat de service si l'emplacement du volume loué n'est pas identifié dans l'entrepôt ". Une possible bonne nouvelle pour les entreprises de logistique. Mais les experts KPMG en conviennent : pour " bon nombre d'entreprises, le recensement de l'immobilier ne sera pas l'étape la plus chronophage ".

Qui dit contrat de location, immobilière donc dans notre déroulé, dit retraitement afin de faire figurer au bilan à l'actif un droit d'utilisation pour tout immeuble loué et au passif une dette, au compte de résultat, des amortissements et des charges financières se substituant aux loyers. Ici, Laurence Malès attire l'attention des Daf : " Faites des hypothèses, notamment sur la durée du bail, son renouvellement ou son éventuelle résiliation pour ensuite le suivre et le revisiter. " " Ce pari est une démarche nouvelle qui traduit que les IFRS nous amènent à des interprétations. Plus prosaïquement, cela induit une mise à jour régulière des hypothèses " , continue-t-elle.

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