[Chronique Techno] Episode 3 : Tokenisation de l'immobilier, l'avenir du secteur ?
Publié par Mickaël Sigda et Bilal El Alamy le - mis à jour à
Pour cette dernière chronique avant l'été, je propose qu'on analyse un secteur économique qui est en passe d'être fortement impacté par la blockchain, et par la numérisation dans l'ensemble, tant il est en retard. Il s'agit de l'immobilier.
Bien connu des DAF, l'immobilier d'entreprise représente bien souvent - tout du moins dans les activités tertiaires- la seconde ligne de dépense d'une entreprise, derrière les salaires. Les engagements des plus grandes boites représentent plusieurs centaines de millions d'euros annuels.
Et donc oui, la blockchain va sans doute faire bouger tout cela. Encore une fois, rappelons que ce n'est qu'une technologie et que comme toute technologie, si elle n'est pas supportée par un applicatif métier, elle ne sert à rien.
L'immobilier est un métier fortement intermédié : à la vente (notaires, agents immobiliers) comme à la location (agents immobiliers). A cela s'ajoute un tas de nouveaux usages déjà démocratisés : coworking... tous les ingrédients pour une bonne remise à plat du modèle d'ici quelques années.
Et la transmutation est déjà à l'oeuvre. Donnons quelques exemples. La première transaction achat vente qui utilisait les bénéfices de la blockchain a déjà eu lieu, tout comme le transfert de titres d'une société (SAS) portant un immeuble entre deux acteurs : un vendeur et un acheteur. On voit donc des prémisses d'une (r)évolution dans le milieu qui porte le nom de la tokenisation qui définit ce terme.
STO kézako ?
La grande nouveauté proposée ici est de pouvoir ouvrir l'investissement sur des actifs financiers accessibles au plus grand nombre et ce grâce à la STO (Security Token Offering).
Actuellement, sur le marché immobilier, il existe un problème d'immobilité pour investir dans un actif de cet écosystème. Plus précisément, les perspectives financières sont correctes pour un actif bien localisé, mais en contrepartie la liquidité est généralement faible.
Or, la STO permettra de rendre ce type d'actif plus liquide, au sens que cette opération offrira un ticket d'entrée plus bas que dans beaucoup de fonds pierre ou SCI traditionnelles. Par exemple, vous pourrez investir dans des parts d'un immeuble pour une valeur de 300 euros.
Il est important de mettre en exergue que la STO est indissociable de la technologie Blockchain, puisque cette opération ne peut s'effectuer que par le biais de cette technologie. Ainsi, la STO s'approprie les avantages issus de ce réseau.
En effet, la cession d'une part digitalisée de cet actif (ou token) sera beaucoup plus rapide que par le papier car les formalités administratives seront largement simplifiées. La Blockchain permettra de procurer un accès à une base de données de milliers d'investisseur dont l'identité aura déjà été vérifiée et certifiée. La communication vers les acheteurs sera facilitée car ces derniers pourront retrouver l'ensemble des informations sur une plateforme internet reliée directement à la Blockchain.
Revente simplifiée
La Blockchain permettra également de simplifier les actions liées à la revente. En effet, l'inscription des titres de propriété sur un registre Blockchain (dont les informations seront vérifiées par des notaires, digitalisées, infalsifiables et en accès permanent) ouvrira la porte à un échange plus rapide des informations, échange qui permettra un suivi des documents d'un actif de sa création jusqu'à sa vente. Les sociétés qui portent de l'immobilier à l'actif de leur bilan pourraient procéder de même pour céder leurs biens.
Mais réfléchissons sur des usages qui touchent encore plus directement le DAF. Ce dernier et ses équipes sont bien souvent très exposés sur les engagements locatifs : les signatures des baux sont des événements importants car ils lient une société à son bailleur pour 3, 6 ou 9 ans. Or la plupart des entreprises, navigant de plus en plus à court terme, cherchent de la flexibilité.
On peut imaginer demain qu'un propriétaire bailleur pourra proposer ses espaces de manière plus flexible et plus dynamique en proposant des tokens " utility " (ceux qui confèrent un droit d'usage) à des preneurs. Ainsi le propriétaire voit son flux locatif entrant sécurisé mais le dispatche sur tout un parc, pourquoi pas partagé avec un autre bailleur. De son côté le locataire trouve de la souplesse et plus de choix.
Il est indéniable que la Blockchain apportera beaucoup de simplicité et de fluidité pour les transactions les plus complexes ; dans le cas de l'immobilier, les particuliers ou les sociétés pourront accéder en un clic à toute la chaîne immobilière, de la traçabilité des fonciers jusqu'à la vente finale d'un produit.
Tous les secteurs de l'immobilier concernés
Pour les SCPI/OPCI, la Blockchain permettra de faciliter les processus d'émissions et de souscriptions.
Concernant les fonds d'investissements et les family offices, les registres Blockchain permettront d'accéder à un plus grand choix d'investissements et d'investisseurs.
Pour les institutionnels, la Blockchain permettra de faciliter la gestion de leur parc immobilier via les smart contrats.
Enfin, pour les foncières, la Blockchain constituera un outil efficace de levée de fonds, mais pourra aussi servir d'outil d'enregistrement et de perception des loyers.
Mickaël SIGDA, fondateur de Olarchy, a co-écrit cette chronique avec Bilal EL ALAMY, CEO d'Equisafe.